Quem é que manda?

Essa é uma resposta difícil de responder quando se refere a um condomínio. Normalmente quem manda é o dono. Mas quem é o dono do condomínio? Quem dita as regras a serem seguidas? Qual o nível de interferência dos condôminos nas decisões administrativas? Qual o real papel do conselho fiscal?
Essas são questões que rondam o ambiente da coletividade, em especial quando se pretende tomar uma decisão na administração do condomínio. De fato, são complexas em suas conexões, ou seja, a ordem hierárquica das autonomias de cada um. Vamos por meio deste sucinto guia, responder de forma simples, mas com propriedade sobre o papel de cada um.

Quem manda no condomínio?

Essa pergunta pode ser facilmente respondida se procurarmos as respostas na origem de um condomínio, ou seja, a criação e registro de sua convenção. A convenção é o conjunto de informações sobre o condomínio, desde a estrutura, divisão em unidades autônomas, separação de áreas comuns e destinação.
Mas o importante aqui, é a segunda parte de uma convenção, qual seja, a parte que determina as regras que vão parametrizar a forma das tratativas entre condôminos e condomínio.
Dentro dessa lógica, podemos afirmar que todas as coisas devem estar definidas na convenção, a fim de que atenda a toda coletividade de forma igualitária e imparcial.
A mesma convenção vai definir quais são as responsabilidades, direito e deveres de cada indivíduo em um condomínio. No caso aqui, vamos nos a ter a figura do síndico e dos conselheiros consultivos/fiscais.

Sob nenhuma hipótese o síndico pode se intitular a figura mandatária de um condomínio, tendo em vista que seu papel está muito bem definido na convenção, e caso, não tenha, terá amparo no Código Civil.
Por outro lado, o síndico tem algumas prerrogativas que deve seguir no sentido de promover a qualidade de vida e funcionamento de um residencial em todas as suas demandas. Em muitos casos, buscar uma segunda opinião com os conselheiros é válida, mas a decisão de contratação, por exemplo, é de
responsabilidade direta do síndico, que em um dado momento deverá responder pelos seus atos. Por isso, o síndico é o representante que tem a prerrogativa de escolher quais empresas devem ser contratadas para prestar os serviços, levando em conta principalmente o custos e benefícios.

Segundo o Código Civil discorre como funções básicas as seguintes prerrogativas:

I – convocar a assembleia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;
IX – realizar o seguro da edificação.

§ 1o Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.
Algumas outras atribuições podem também ser determinadas de forma mais detalhadas e com alguns acréscimos, conforme definido na criação da convenção.
Em suma, o síndico não é o dono do condomínio, mas é a figura com poderes e obrigação de cumprir e fazer cumpri o que já fora determinado, sem a interferência de terceiros, ou pessoas com interesses divergente.
Não podemos deixar de ressaltar que o síndico não é um funcionário do condomínio, e muito menos empregado ou subordinado dos moradores ou conselho fiscal. Deve zelar pela harmonia entre os moradores, zeloso com o patrimônio e repreensivo representante legal do condomínio em todas as esferas, em juízo ou fora dele.

O Conselho fiscal

O Conselho fiscal normalmente é formado por três membros, mas pode ter outros componentes, é claro, se a convenção permitir. Essa equipe é fundamental para o condomínio. São os representantes com autonomia para julgar em primeiro momento as contas, analisar a conduta e emitir pareceres sobre a gestão do síndico, com objetivo de zelar pelo cumprimento de todas as determinações da convenção.
Apesar de o Código Civil não prever de forma obrigatória a existência de um Conselho Fiscal, entendemos que é de extrema importância a existência dele, tendo em vista que, um conselho atuante pode evitar surpresas desagradáveis da gestão de um síndico, ou seja, eles são como guardiões do condomínio para o seu excelente e transparente funcionamento. No entanto, se a convenção determinar que tenha, aí sim será obrigatório.
Algumas atribuições específicas podem ser acrescentadas na convenção do condomínio, desde que, não cause conflito com as atribuições do síndico. Vejamos alguns exemplos do que o conselho pode e não pode fazer:

O Conselho Fiscal pode:
– Auditar e fiscalizar as contas do condomínio
– Alertar o síndico sobre eventuais irregularidades
– Dar pareceres, questionando, aprovando ou reprovando as contas do síndico. Esses pareceres devem ser encaminhados à assembleia geral.
– Os membros podem eleger o presidente do conselho
– Escolher, com o síndico, a agência bancária do condomínio
– Escolher, com o síndico, a empresa seguradora do condomínio para facilitar o entendimento dos condôminos.

O Conselho Fiscal não pode:
– Não é recomendado ter entre seus membros, moradores que não sejam proprietários
– Fazer compras ou contrair dívidas em nome do condomínio
– Tomar decisões administrativas em nome do condomínio, sem a autorização do síndico
– Deixar de registrar em livro próprio as atas de suas reuniões.

Entre a obrigatoriedade ou não, da Lei e da convenção, o mais importante é o respeito e sintonia de cada envolvido na gestão condominial, todos podem contribuir conforme atribuição do seu papel, de forma considerável para o funcionamento do condomínio. Ocorrendo algo fora deste proposito, que é o bem comum da coletividade, e os interesses pessoais ganham contornos em algumas situações, o melhor a fazer é voltar a convenção, pois ela é quem garante de forma legal o que deve ser seguido.

No fim da história, quem manda mesmo é o condômino, não de forma isolada, mas em conjunto com outros que, para cada decisão requer um percentual específico em relação ao total de proprietário, o que damos o nome de quórum. Existe ainda uma confusão que pode levar ao erro em relação de quem manda no condomínio quando se apoia no argumento que a assembleia é soberana. Com certeza é. Entretanto, existe o momento para que a assembleia possa exercer a sua soberania nas decisão.

Vejamos o exemplo:

Digamos que uma convenção tem em um de seus artigos a proibição do uso da churrasqueira após ás 20h.
E em uma assembleia convocada para tratar sobre outros assuntos, um condômino se levanta para sugerir a mudança desta regra para ás 22h. A assembleia é soberana para modificar isso? Sim, no entanto, para que assembleia exerça sua soberania, o síndico deverá convocar uma assembleia, não simplesmente para votar a pauta sobre o horário do uso da churrasqueira até ás 22h, por exemplo. Neste caso, estamos diante de uma alteração na convenção, onde, para que isso ocorra de forma legal, o síndico deverá informar no edital de convocação sobre alteração do item que se pretende modificar, e ainda, precisará de quórum (número de condôminos), equivalente a 2/3 (dois terços), do total de moradores para votar o assunto. Então neste caso a assembleia será a autoridade máxima, dentro do que rege a convenção e a Lei, para alterar qualquer item da convenção, desde que não sobreponha o que está definido no Código Civil.

A partir dessas definições, o síndico passa a ser a figura que deverá colocar em prática, ou seja, executar sem a interferência de outros tais determinações que são emanadas da Lei, convenção e atas de assembleia que registra o que deverá ser feito.

Esperamos que este guia possa ter contribuído de forma significativa para o entendimento do assunto, que as vezes, por vontade ou excesso dela, acaba criando confusão da forma que cada agente envolvido na administração de um condomínio deve colaborar.