13 situações polêmicas em condomínios na COVID-19

Do mandato vencido do síndico, reformas até o fechamento de áreas comuns, temas dividem opinião de especialistas. Entenda os pontos para agir em seu condomínio

Por Catarina Anderáos
Do mandato vencido do síndico, reformas até o fechamento de áreas comuns, temas dividem opinião de especialistas. Entenda os pontos para agir em seu condomínio

COVID-19 veio para confirmar que o cargo de síndico é para os fortes, bem preparados, bem informados. Cercado de bom suporte técnico, como administradora e assessoria jurídica, além de um conselho participativo, com o qual deve compartilhar decisões.

Depois de praticamente dois meses de instaurada a pandemia e a quarentena ter virado a vida em condomínio do avesso, diversas questões foram pacificadas, mas tantas outras seguem polêmicas e sem um consenso entre síndicos, especialistas, advogados, governantes e esferas jurídicas.

Selecionamos 13 dessas situações complexas com um consolidado de informações ou boas práticas para lhe ajudar a tomar a decisão que melhor atenda ao seu condomínio, sua coletividade e suas peculiaridades.

Afinal, não existe um condomínio igual ao outro. E o que é bom para um, pode não ser para outro.

 Você vai ver nesta reportagem:

  1. Mandato de síndico vencido ou a vencer
  2. Reforma em unidades privativas
  3. Restrições ao acesso e uso das áreas de lazer
  4.  Acesso de prestadores de serviços e visitas
  5. Sapatos no hall dos andares
  6. Capachos e tapetes em áreas comuns e na porta dos apartamentos
  7. Corretores de imóveis
  8. O que fazer com o aumento da produção do lixo
  9. Uso de máscara em áreas comuns do condomínios
  10. Entrega de encomendas e delivery
  11. Mudanças: saída ou chegada de moradores
  12. Crianças nas áreas comuns
  13. Violência doméstica

1. Mandato de síndico vencido ou a vencer

Com a proibição de aglomeração de pessoas pelo alto potencial de contágio, assembleias presenciais tiveram que ser suspensas. Em muitas delas, o item principal da pauta era justamente eleição de síndico e corpo diretivo. E agora?

Um dos atos mais tradicionais na esfera condominial, as assembleias de condôminos acontecem massivamente nos meses de março e abril, quando a quarentena foi instituída Brasil afora.

Com isso, muitos condomínios não conseguiram ou não conseguirão realizar eleição de síndico e corpo diretivo, correndo o risco de ficar sem representatividade perante órgão públicos e instituições financeiras.

Uma forma adotada por vários condomínios foi a assembleia virtual. Cada condomínio precisa verificar, dentre outras coisas, se não há impedimento do formato em suas regras internas e se é acessível a todos os condôminos.

O Departamento Jurídico do Secovi-SP aponta como alternativa que os condomínios se socorram do Judiciário, para obtenção de liminares para prorrogação de mandato do síndico, dando legitimidade e segurança jurídica para as suas ações.

Segundo a entidade, alguns operadores do direito têm levantado a possibilidade de aplicação por analogia da recente Medida Provisória nº 931, de 30 de março de 2020, que trata dos atos de gestão das sociedades empresárias aos condomínios, no tocante a prorrogação do mandato do síndico e prorrogação da assembleia. No entanto, não é possível assegurar a aceitação de tal regramento pela jurisprudência no futuro.

De fato, o Judiciário está dividido sobre o tema. Há condomínios que conseguiram a prorrogação, como um caso em Goiânia e outro em Curitiba.

Mas há pedidos também negados, como o recente caso julgado em São Paulo, em que a juíza alegou a existência de alternativas para eleição de síndico, como assembleia virtual ou uso de urna física para votação.

Instituições bancárias, como Bradesco, Itaú e Santander,  estão sendo flexíveis e aceitando a prorrogação de mandatos de síndicos, com anuência do conselho.

Outra entidade que facilitou a vida dos condomínios foi o Instituto Nacional de Tecnologia da Informação, que publicou Instrução Normativa que facilita renovação de certificados digitais de condomínios.

2. Reforma em unidades privativas

Esta tem sido, sem sombra de dúvida, uma das questões mais polêmicas e que tem gerado discórdia entre vizinhos. Há quem se sinta no direito de começar ou dar andamento a uma reforma iniciada antes da pandemia, até por razões plausíveis.

Mas há aqueles preocupados com o risco de contaminação e com barulho, já que agora muitos estão fazendo home officeestudando ou simplesmente com os nervos à flor da pele devido ao confinamento.

Há cidades, como o Rio de Janeiro, que publicou lei autorizando síndicos a proibir realização de obras e/ou reparos não emergenciais em áreas comuns e unidades privativas enquanto perdurar a pandemia.

O ideal é que haja diálogo entre a massa condominial, conduzido pelo corpo diretivo. Se não houver consenso, é bem capaz que a parte que se sentir prejudicada recorra à Justiça.

As opiniões estão divididas no judiciário. Há muitas decisões pela suspensão das reformas, mas também há quem decida a favor delas, a depender da situação, como um juiz da cidade de Araras que liberou com restrições.

“O judiciário tem se mostrado um tanto quanto confuso, vacilante. Há decisões dos dois lados, mas pelo que tenho acompanhado, a predominância das decisões é dessa linha mais conservadora, de impedir a realização de obras que não tenham perfil claramente emergencial. Não sendo o caso, o melhor é ter um pouco mais de paciência e aguarda para fazer a reforma, evitando a judicialização”, comenta o advogado João Paulo Rossi Paschoal.

Exemplos de obras emergenciais que não podem esperar:

  • encanamento
  • elétrica
  • vazamento de gás
  • obras estruturais
  • família esperando conclusão da reforma para mudar (único imóvel)

3. Restrições ao acesso e uso das áreas de lazer

Embora o novo Decreto Federal 10.344 tenha incluído academias de ginástica, salões de beleza e barbearias na lista de atividades essenciais, a síndica profissional Taula Armentano não acredita que a medida se aplica aos condomínios, que tem exploração privada de tais atividades em áreas comuns. Assista ao vídeo.

Além disso, o Supremo Tribunal Federal (STF) já fixou decisão de que prevalece a autonomia de prefeitos e governadores sobre serviços públicos e atividades essenciais durante a pandemia.

Fora a questão da aglomeração, Taula acrescenta que áreas como academia, brinquedoteca e playground são lugares de maior contaminação. “Só há possibilidade de liberação se tiver como fazer desinfecção a cada uso.”

Muitos síndicos optaram pelo fechamento das áreas comuns e de lazer para não correr o risco de aglomerações e não haver condições de estabelecer rodízio de uso e garantir segurança sanitária, principalmente nos grandes condomínios.

No entanto, há áreas de lazer que o síndico pode considerar mantê-las abertas, por sua natureza. Quadras de tênis, por exemplo, ficam em áreas abertas, com ventilação natural, onde são apenas duas pessoas jogando, com uma distância de pelo menos 10 metros, usando equipamentos próprios.

Na visão de Roberto Piernikarz, diretor sócio da BBZ Administradora, os gestores devem usar o bom senso.

“Tem síndico que chegou ao ponto de liberar banho de sol de 15 minutos para cada morador. Parece uma prisão. O síndico precisa saber dosar. As pessoas estão começando a ter sérios problemas mentais, até suicídio já tem acontecido”, diz Piernikarz.

Empreendimentos de menor porte, como é o caso do condomínio em que eu, Catarina Anderáos, editora-chefe do SíndicoNet, sou síndica não houve a necessidade de fechar a área do playground e o solário.

As pouquíssimas crianças que moram no condomínio são pequenas e estão sempre acompanhadas pelos pais, aos quais recomendamos que levem os próprios brinquedos e não usem os do playground, pois não temos estrutura para fazer a higienização da área a cada uso.

Já o solário vem sendo usado por moradores de forma alternada, com a recomendação de manter distância de pelo menos 2 metros. No entanto, é raro ter mais de uma pessoa no mesmo horário, por isso não foi necessário implantar sistema de rodízio.

Cabe ao síndico analisar o contexto do seu condomínio, da sua massa condominial e estabelecer uma solução que atenda a sua comunidade, preservando a saúde e a segurança de todos.

4. Acesso de prestadores de serviços e visitas

Uma das principais medidas das autoridades de saúde e governamentais para contenção da pandemia é o isolamento social, com a redução de circulação de pessoas e eliminação de aglomerações.

A recomendação para condôminos é que, durante a pandemia, evitem visitas meramente sociais dispensem, na medida do possível, prestadores de serviço fixos (diaristas, babás, empregadas domésticas).

Quando não for possível, diversos condomínios estão estabelecendo conjunto de regras válidas também para demais prestadores de serviços eventuais, tais como os itens abaixo:

  • limitar o número de prestadores por dia
  • estabelecer limite de horas da permanência
  • entrada autorizada mediante:
    • uso de Equipamento de Proteção Individual (EPI): máscara, luva ou álcool gel, proteção de calçados ou aplicação de solução na sola do sapato (borrifador com água sanitária e água)
    • liberação mediante termômetro digital (pessoa com febre não entra)
  • proibição da circulação nas áreas comuns
  • desinfecção das áreas por onde passou (elevador, maçanetas etc) pela equipe de limpeza.

Quanto a visitas sociaissíndicos não precisam proibir, mas podem monitorar quantidade de visitantes. Se perceber que extrapolou, pode notificar e, se for situação abusiva, chamar a polícia denunciando aglomeração.

5. Sapatos no hall dos andares

Três razões para solicitar aos moradores que NÃO deixem sapatos no corredor:

  • Cuidado e respeito com a equipe de limpeza: é justo o morador não levar a possível presença do vírus na sola do sapato para dentro de casa, mas deixar ali proliferando no corredor e sujeitar funcionários da limpeza à contaminação quando fizerem a faxina no andar? Não é. O morador pode retirar os sapatos antes de entrar, mas deve levá-los imediatamente para dentro de sua unidade e higienizá-los ali.
  • Aspecto visual do hall: corredores integram áreas comuns e devem seguir regras estipuladas. Assim como um adorno qualquer não deve ser colocado pelo condômino sem prévia anuência, tampouco o espaço deve ser transformado em sapateira ambulante. Tal ato é passível de aplicação das penalidades previstas no Regimento Interno.
  • Preservação da integridade dos próprios calçados: os pertencem podem ser manchados pelos produtos usados para limpeza, altamente abrasivos, como água sanitária e cloro.

E ainda podemos incluir uma quarta razão: prevenir furtos dos calçados. Diversos casos têm sido relatados por síndicos desde que a “moda” de largar os sapatos do lado de fora do apartamento começou.

6. Capachos e tapetes em áreas comuns e na porta dos apartamentos

Estudos já mostraram que o coronavírus sobrevive por bastante tempo em superfícies rugosas. Por serem difíceis de limpar e conservar limpos com a frequência que a pandemia exige, capachos, tapetes e até carpetes devem ser retirados tanto de áreas comuns quanto no batente das portas das unidades.

A medida também deve ser adotada por uma das razões da retirada dos sapatos do hall: cuidar da saúde da equipe de limpeza do condomínio. Se tiverem que retirar todos os capachos sujos a cada vez que fizerem faxina no andar, eleva o risco de contaminação.

7. Corretores de imóveis

Como a corretagem não está na lista de serviços essenciais, muitos condomínios estão proibindo visitas a imóveis para venda ou locação. A depender do porte do condomínio, com menos unidades e fluxo menor, pode haver flexibilização.

Há síndicos que estão liberando as visitas mediante agendamento prévio, com acompanhamento do proprietário e uso de EPI (máscara, luva ou álcool gel).

8. O que fazer com o aumento na produção do lixo

Devido ao isolamento social, os condomínios estão com a presença constante de moradores, em regime 24×7. O lixo gerado, ora compartilhado entre a residência, o escritório e locais de lazer, agora está concentrado na residência das pessoas.

O síndico deve reforçar orientação sobre a importância de:

  • separação correta do lixo orgânico e dos recicláveis (se houver coleta seletiva)
  • solicitar aos moradores infectados que acondicionem bem o lixo e combinem para um funcionário retirar na porta da unidade para descarte seguro e evitar circulação
  • ajustar horários de descarte para otimizar a rotina da equipe de limpeza

9. Uso de máscara em áreas comuns do condomínios

Diversas cidades passaram a obrigar cidadãos a usarem máscaras nas ruas e locais públicos para reduzir o contágio por COVID-19.

O Governo do Estado de São Paulo, por exemplo publicou o Decreto Nº 64.959, em vigor desde o dia 7/5, estipulando a obrigatoriedade do uso do item nos espaços de acesso aberto ao público, incluídos os bens de uso comum da população.

Advogados e síndicos profissionais, como Marcio Rachkorsky, entendem que isso inclui as áreas comuns de condomínios por onde há circulação de moradores, funcionários, prestadores de serviços, conforme parecer expedido pelo seu escritório a todos os clientes.

uso da máscara é importante não apenas pelo infectado, reduzindo a chance de contágio por onde passar, mas pela pessoa não infectada se proteger de um vizinho que esteja com a COVID-19 e até aqueles que estão infectados e assintomático. Usar a máscara protege a comunidade.

Um estudo publicado no periódico medRxiv apontou que o coronavírus pode ser detectado no ar por até 3 horas e até dois a três dias em aço inoxidável. Por isso algumas áreas de circulação de pessoas do condomínio são propícios para propagação do vírus, especialmente o elevador, por ser ambiente confinado com pouca ventilação e, muitas vezes, revestido de aço inox.

10. Entrega de encomendas e delivery

Mais um caso em que as opiniões se dividem. Enquanto condomínios do Brasil inteiro, por questão de segurança muito anterior à pandemia, já proibiam acesso de entregadores ao interior do empreendimento, o estado do Rio de Janeiro vai na contramão, publicando Lei nº 8799 que impede condomínios de proibir entrega na porta das unidades.

Em outras regiões, algumas práticas têm sido adotadas a fim de evitar contaminação e aglomeração:

  • Como as pessoas estão mais em casa, em condomínios menores, preferencialmente o morador deve descer para receber a encomenda direto do entregar, eliminando uma etapa da logística e de manipulação do item, que seria o recebimento pelo porteiro e registro em caderno/sistema de protocolo.
  • Condomínios grandes, com mensageria, só liberam entrada de entregador que estiver com os EPI. Os moradores são avisados por aplicativo sobre a chegada da encomenda, que deve ser retirada mediante agendamento.
  • Alguns condomínios maiores optaram por fazer entrega porta a porta a cada 48 horas por torre.
  • Itens grandes, como geladeira e fogão, o morador deve avisar com antecedência síndico, gerente predial ou zelador para poder preparar o elevador para a subida do entregador, que igualmente deve estar paramentado com itens de proteção (máscara, luva ou álcool gel).

11. Mudanças: saída ou chegada de moradores

Embora tenham sido registrados casos em que síndicos arbitrariamente proibiram a realização de mudanças, estas devem acontecer tomando cuidados necessários para evitar contaminação, tais como:

  • Agendamento prévio
  • Uma mudança apenas, por torre, por dia
  • Prestadores de serviço usando EPI’s
  • Elevador de serviço exclusivo para a mudança
  • Higienização das áreas depois que os prestadores forem embora

12. Crianças nas áreas comuns

confinamento prolongado vem trazendo desafios para famílias com crianças. Diversos condomínios permitem que desçam pessoas da mesma família a cada vez, para caminhar, tomar sol e voltar pra casa. Sem aglomeração.

A orientação é que, se houver acúmulo de pessoas, funcionários que flagrarem devem abordar os condôminos e informar que estão infringindo a regra e devem dispersar, avisar para o síndico que providenciará notificação. Em último caso, denuncia para polícia.

13. Violência doméstica

O isolamento social e a necessidade de ficar muito mais tempo dentro de casa aumentou a ocorrência dos casos de violência doméstica no Brasil.

De acordo com levantamento do Ministério da Mulher, da Família e dos Direitos Humanos, março registrou aumento de 17% nas denúncias de violência doméstica. Em meados do mês, o Brasil já estava em quarentena.

Em condomínios, síndicos, moradores e funcionários podem ajudar as vítimas:

  • Identificou algum caso de violência física no âmbito doméstico? Ligue para 190.
  • Caso a vítima seja mulher, disque 180
  • Ofereça sua casa como abrigo temporário para a vítima

Fontes consultadas: João Paulo Rossi Paschoal (advogado), Marcio Spimpolo (advogado), Marcio Rachkorsky (advogado e síndico profissional), Roberto Piernikarz (BBZ), Secovi-SP, SecoviRIO, Tania Goldkorn (síndica profissional),Taula Armentano (síndica profissional).

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