Entrada de visitantes e mudanças na quarentena

Poderes do síndico têm limites. Advogado explica se gestor tem embasamento jurídico para proibir essas situações

Por Thais MatuzakiPoderes do síndico têm limites. Advogado explica se gestor tem embasamento jurídico para proibir essas situações

Por Márcio Spimpolo*

Essa é uma das perguntas mais recorrentes nas últimas semanas aos escritórios que prestam assessoria jurídica aos condomínios.

Muitos síndicos, sob a alegação de ‘representar, ativa e passivamente o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns’, bem como o de, ‘diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores’ (art. 1348, II e V, do Código Civil), têm  entendido e decidido que podem impedir o acesso de visitantes e também as mudanças, ficando resguardados ou blindados sob todos os aspectos, visto que, além do Código Civil, estão seguindo as recomendações dos decretos municipais/estaduais, bem como do Ministério da Saúde.

É importante dizer, já de início, que as coisas não são bem assim e que o síndico, em alguns casos, pode ser responsabilizado pelos exageros que cometer no cumprimento do seu mandato. 

dois desses exageros são justamente estes – o de proibir a entrada de visitantes (parentes, amigos, diaristas e outros) bem como o de impedir mudanças (entrada e saída de moradores com ou sem móveis). Tais excessos podem acarretar danos morais e materiais ao morador que se sentir ofendido por tais abusos, nos termos dos artigos 186 e 187, do Código Civil.

Por isso, antes de determinar esta ou aquela proibição, o síndico deve se certificar de que ele está legalmente embasado na sua decisão. Neste respeito, duas situações devem ser avaliadas – O Direito à Propriedade e alguns princípios da administração pública.

Direito de Propriedade

Inicialmente, cabe dizer que a propriedade é direito fundamental inviolável estabelecido pela Constituição Federal de 1988, conforme dispõe o artigo 5º:

“Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade”. 

Disso, depreende-se que em nosso ordenamento jurídico, tal proclamação constitucional coloca o Direito à Propriedade num patamar diferenciado de outros direitos reconhecidos, embora isso não signifique que não possa sofrer limitações, abrandamentos e sejam moderados por outros princípios constitucionais.

Não obstante a isto, qualquer limitação que o Direito à Propriedade venha a sofrer, somente será admissível se houver inequívoco fundamento na própria constituição.

O inciso XXII do mesmo artigo, por seu turno, preceitua: é garantido o direito de propriedade. O art. 170, ainda, insere a propriedade privada entre os princípios da ordem econômica.

Dentro desse contexto, já inserindo o assunto do nosso tema, encontra-se o disposto no Artigo 1335, I, do Código Civil, que diz:

Art. 1.335. São direitos do condômino: 

I – usar, fruir e livremente dispor das suas unidades.

Tal artigo, que dispensa qualquer explicação dos seus termos, expressa exatamente o fundamento da nossa Constituição Federal.

Isso significa dizer que, mesmo sendo este direito sopesado com o direito à vida (art. 5º, ‘caput’, da CF) e o direito à saúde (art. 196, CF), não há razão legal para que o síndico proíba o usar, o fruir e o dispor do condômino ou possuidor, posto que a ele não é dado poder suficiente para tanto.

A simples leitura dos artigos citados como autorizadores para que o síndico proíba o acesso à unidade privativa (Art. 1348, II e V, CC) não encontra respaldo nas melhores doutrinas.

Princípios da Administração

Além dos dispositivos Constitucionais e também do Código Civil sobre o direito à propriedade, é essencial que haja uma mescla com alguns princípios que regem a administração pública e que devem ser aplicados ao administrador do condomínio, sobretudo o da Razoabilidade/Proporcionalidade.

Tais princípios exigem do agente – no caso, o síndico – que, ao tomar qualquer atitude dentro do condomínio, ele se utilize de prudência, sensatez e bom senso, evitando condutas abusivas, excêntricas e incoerentes.

Isto afastaria, de plano, aquelas alternativas chamadas únicas, como por exemplo, fechar totalmente as áreas comuns dos condomínios e a proibição do acesso de pessoas e/ou coisas às unidades privativas.

Atos dessa natureza são nulos de pleno direito e coloca o condomínio em risco de ações judiciais, o que, certamente, aumentaria os problemas financeiros do condomínio.

Alguns síndicos, ainda, a fim de validarem seus ‘decretos’, acabam invocando a Lei 13.979/20, que dispõe sobre as medidas de quarentena e isolamento.

No entanto, este não é um argumento ‘legal’ para que ele ‘decrete’ a proibição do direito de ir e vir das pessoas no condomínio, em especial no que tange ao acesso à sua propriedade, o que inclui os seus convidados e as mudanças. Em nenhum artigo da citada lei há campo para tal interpretação impeditiva e restritiva de direitos.

Por isso, o síndico não pode, pelo menos sem alguma determinação legal e específica para condomínios – e que seja constitucional, impedir que pessoas adentrem na unidade do proprietário/possuidor e menos ainda o impeça de realizar a sua mudança, seja para sair ou para entrar no condomínio.

Por fim, recomendamos que o síndico busque alternativas para melhorar a sensação de segurança e proteção à saúde de todos os moradores e visitantes do condomínio, intensificando a limpeza de elevadores e outras áreas de grande circulação no condomínio, assegurando-se, ainda, de ter sempre produtos de higienização nos locais de circulação como dispenseres de álcool em gel, máscaras descartáveis e também orientando a todos constantemente sobre o distanciamento e os demais cuidados necessários para que o COVID-19 fique longe do condomínio.

Boa saúde para todos!

Confira nosso Guia completo sobre o coronavírus e os condomínios AQUI.


(*) Márcio L. Spimpolo é advogado especialista em Direito Imobiliário e Condominial; palestrante, professor e coordenador da Pós-Graduação em Direito e Gestão Condominial da FAAP; colunista semanal do quadro “Condomínio Legal” da rádio CBN Ribeirão Preto; articulista da Revista Portuguesa ‘Condomínios’ e de diversos outros periódicos nacionais.

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