Cota condominial

Condômino deve pagar mesmo em época de crise?

A obrigação do pagamento da cota condominial em razão da Covid-19

Flavio Marques Ribeiro*

Dentre os diversos impactos que a Covid-19 está causando nas relações jurídicas, não se pode deixar de comentar sobre a obrigação do pagamento da taxa condominial.

Seria possível em razão da pandemia autorizar que o condômino deixasse de contribuir com sua cota condominial?

Vários doutrinadores e professores têm se manifestado sobre caso fortuito ou força maior (artigo 393, do Código Civil), ausência de mora (artigo 396, do Código Civil) e a famigerada teoria da imprevisão (artigos 478 e 479, do Código Civil) nas mais variadas relações contratuais, alguns defendendo outros não a aplicabilidade destes institutos neste cenário de pandemia.

Sem querer se aprofundar sobre estas teses doutrinárias, este artigo visa apenas aclarar se o condômino poderia se utilizar das disposições acima mencionadas.

Numa análise preliminar, forçoso concluir que o cenário configure uma força maior, autorizando que as obrigações pudessem ser inadimplidas sem que houvesse responsabilidade de mora ou culpa ao devedor.

Entretanto, é importante analisar cada caso concreto, para que não haja desequilíbrio e prejuízos a todos envolvidos, principalmente quando o tema envolvido for condomínio.

A respeito da obrigação de pagamento da cota condominial, o primeiro aspecto é levar em apreço desde quando aquele condômino se encontra em mora, se em momento anterior a pandemia ou ao estado de calamidade determinado pelo Poder Público.

Não pode o condômino invocar o descumprimento de sua obrigação com fundamento na pandemia se já está em mora, devendo inúmeras cotas condominiais, inclusive com ação judicial em curso.

Por outro lado, se em razão da pandemia, aquele condômino até então adimplente não consegue honrar com o pagamento das suas cotas condominiais, pode-se em caráter excepcional e mediante negociação com o Síndico, pleitear a suspensão provisória de exigibilidade da cota condominial.

Desde que esse condômino comprove sua situação de impossibilidade momentânea de arcar com o pagamento das cotas condominiais sem prejuízo de sustento próprio, através de declaração expressa nesse sentido.

A flexibilização do Síndico e a boa-fé do condômino são elementos fundamentais para que o assunto seja resolvido sem precisar acionar o Judiciário.

Torna-se prudente que o Síndico autorize a exclusão de multa e juros moratórios, autorizando ainda um parcelamento destas cotas atrasadas após a retomada da normalidade. Até mesmo uma confissão de dívida com obrigações futuras pode ser celebrada.

Imperioso destacar que essa recomendação não trará prejuízo ao condomínio, ainda mais levando-se em apreço que as cotas condominiais atrasadas têm o seu marco inicial no mês de março de 2020, considerando que é praxe na maioria dos condomínios executar judicialmente a dívida após 90 (noventa) dias.

Ao condômino devedor, na hipótese de ser acionado sem êxito na negociação com o Síndico, tem o mesmo ao seu favor a regra do artigo 916, do Código de Processo Civil (*), que autoriza o parcelamento do débito mediante pagamento de 30% (trinta por cento) e o saldo parcelado em 6 (seis) prestações mensais.

Por fim, é fundamental que o condômino se esforce ao máximo para pagar sua cota condominial, pois o inadimplemento coloca em risco não somente o seu direito individual, mas sim toda a massa condominial, tendo em vista que o condomínio possui serviços essenciais a serem mantidos (zeladoria, portaria, segurança, limpeza, etc..).

Concluindo, salutar o diálogo entre Síndico e os condôminos inadimplentes após o início da pandemia que necessitem de uma moratória para saldar suas cotas condominiais, devendo todos os envolvidos atuarem com respeito aos princípios e regras do ordenamento jurídico brasileiro, como a boa-fé visando assim garantir a melhor solução para esse momento difícil que todos.

(*) Art. 916. No prazo para embargos, reconhecendo o crédito do exequente e comprovando o depósito de trinta por cento do valor em execução, acrescido de custas e de honorários de advogado, o executado poderá requerer que lhe seja permitido pagar o restante em até 6 (seis) parcelas mensais, acrescidas de correção monetária e de juros de um por cento ao mês.


(*) Flavio Marques Ribeiro é advogado com experiência profissional desde 2002; especialista em Processo Civil pela PUC/SP; experiência profissional em grandes escritórios de advocacia, com excelente prática nas mais variadas causas de Direito Civil, em especial e Direito Imobiliário; pós-graduado em Direito Imobiliário pela Escola Paulista de Direito.

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