Constituição de condomínio e a sua importância para os condôminos

Ao comprar um imóvel com dívidas condominiais, na maioria dos casos, surge a seguinte dúvida: quem é o responsável por essas dívidas? Para ter essa pergunta respondida, antes de mais nada, é preciso entender sobre um assunto: a constituição de condomínio.

Antes de adquirir um imóvel do tipo, é preciso descobrir se o condomínio em que a casa ou apartamento está localizada foi constituído formalmente. Por isso, vamos te mostrar a importância e impacto da constituição de condomínio nesse artigo. Confira:

O cenário jurídico

O STJ divulgou no dia 21 de dezembro de 2018 uma decisão sobre a importância da constituição de condomínio. A deliberação tratou das dívidas anteriores de um condômino (atual proprietário do imóvel). Ele foi inscrito em serviço de proteção ao crédito pelo não pagamento de cotas condominiais no período de outubro de 2008 a março de 2010. O problema? Ele havia adquirido o imóvel em  31 de março de 2010.

Como se isso não fosse curioso o bastante, o edifício em questão ainda não havia sido propriamente constituído legalmente. Dessa forma, a dívida teria natureza pessoal e não atrelada ao imóvel. Assim, a cobrança seria dirigida ao proprietário anterior.

A ministra Nancy Andrighi, relatora do recurso, afirmou que, na ausência de um condomínio formalmente constituído, é preciso existir a anuência de um novo associado para que este se torne responsável pelas dívidas relacionadas à associação de moradores.

“Previamente ao registro da convenção de condomínio, as ‘cotas condominiais’, que o caso se referem à associação não podem ser cobradas junto ao novo proprietário. Porém, aquelas dívidas surgidas posteriormente à convenção devem ser consideradas de natureza propter rem”, justificou a relatora Ministra Nancy Andrighi

Propter rem é um termo jurídico que indica quando algo é relativo ao bem, e não a seu dono. Portanto, a transmissão da dívida é automática do vendedor ao comprador pois a dívida é do imóvel, não do seu proprietário.

Constituição do condomínio: como funciona

O registro de um condomínio novo pode representar um desafio a mais para os moradores e administradores. Afinal, são necessários diversos documentos aos quais o novo gestor pode não estar familiarizado. Pela complexidade e importância deste documento, é recomendável contar com o auxílio de um advogado especialista para a redação do mesmo.

Seja por intermédio de escritura pública ou documento particular (mediante ata de assembleia-geral dos condôminos), a instituição do condomínio edilício ocorrerá logo após a averbação da construção do empreendimento no Cartório de Registro de Imóveis.

Constituição de condomínio: o que vem em seguida

Após a abertura da matrícula, deve-se proceder à averbação da construção. E, em seguida, ao registro da constituição de condomínio, com a individualização das unidades autônomas e a indicação das áreas de uso comum, definindo-se então as frações ideais.

Contudo, é importante deixar claro de a simples individualização das unidades não constitui o condomínio. Segundo a lei, o condomínio se origina com a composição de dois ou mais proprietários. Em outras palavras, a partir do momento que se vendem unidades e o empreendimento se entender, é preciso formalizar a criação do mesmo através de aprovação da convenção.

Isso significa que a construtora do condomínio, antes da venda de apartamentos, não pode constituir um condomínio. Afinal, ela é a única proprietária do mesmo. Considerando-se constituído o condomínio com o seu registro imobiliário, segundo o artigo 1.332 do Código Civil, além do depósito em cartório da escritura pública ou do documento particular, os documentos que devem ser anexados ao pedido, são:

  • O “habite-se” (certidão/alvará de licença/autorização para o uso do edifício, observada a finalidade concedida);
  • A Certidão Negativa de Débitos (CND) junto ao INSS, determinada pelo artigo 47, II, da Lei nº 8.212/1991;
  • O projeto arquitetônico com a devida aprovação pelo Município;
  • O memorial descritivo, que deverá estar em conformidade com o projeto arquitetônico. Ou seja, o quanto de custos das unidades autônomas e a planilha das áreas e frações ideais. Isso deve ser subscrito pelo engenheiro responsável pelo cálculo.

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Fonte: https://lar.app/blog/

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