O futuro da utilização do Airbnb nos condomínios residenciais

Allan Milagres, Flávio Pedron e Bruno Meneses

Em meio a essas soluções inovadoras, nada mais normal que polêmicas sejam estabelecidas e que questões quotidianas acabem por levantar litígios que precisam ser judicializado.

Gostemos ou não, a tecnologia não é uma opção! Vivemos sob o império de novos imperativos que encurtam sensivelmente distâncias, mas também a forma como entendemos e percebemos o tempo. E isso é irreversível.

Atualmente, é uma realidade que os processos de automação estão gerando um impacto nas relações comerciais. E, no mercado imobiliário-condominial não poderia ter sido diferente. De forma disruptiva, proprietários cadastram-se em plataformas virtuais e disponibilizam imóveis para terceiros alugarem (ou será que seria melhor dizer se hospedarem?), cujos negócios (digitais) concretizam-se por meio de uma constelação de plataformas eletrônicas.

Em meio a essas soluções inovadoras, nada mais normal que polêmicas sejam estabelecidas e que questões quotidianas acabem por levantar litígios que precisam ser judicializado.

Dessa forma, o STJ, através do REsp 1819075 (RS-2019), foi provocado a se manifestar sobre a (im)possibilidade de os condomínios residenciais, por meio de suas convenções, proibirem condôminos (moradores) de oferecerem a unidade imobiliária (ou parte dela – como quartos, v.g) para locação (ou se trata de hospedagem?), inclusive por meio das plataformas digitais como o Airbnb, cuja startup, segundo notícias da imprensa,1 “movimentou ainda mais que o setor hoteleiro tradicional”, superando (em valor de mercado) “a maior rede de hotéis do mundo, a Hilton”.2

Mas tal cenário acaba por levantar questionamento importante; qual seja: ceder determinado imóvel – ou parte dele para terceiros – com uma rotatividade maior e para várias pessoas retiraria a destinação residencial de condomínios prevista na convenção condominial?

Trata-se de contrato de locação (residencial) para temporada previsto no art. 48 da lei 8.245/913 ou será que se trata de contrato de hospedagem, cujos meios de hospedagem foram definidos no art. 23 da lei 11.771/084 Estaria aquele condômino “investidor” utilizando o bem de maneira prejudicial à segurança do próprio condomínio?

Esta (nova) forma disruptiva de contratar gerou um impasse, assim como aconteceu com o aplicativo Uber: raras as vezes que a (r)evolução digital vem acompanhada de um texto legislativo, fazendo com que o Judiciário se manifeste a priori.

Realmente, o uso de tal aplicativo garante uma cômoda contratação, aumentando, cada vez mais, de maneira segura ou não, a rotatividade de inquilinos ou hóspedes, o que faz com que os “condomínios” acompanhem esse julgado do STJ, pois poderão ser afetados (futuramente) pela decisão, considerando a sistemática da aplicação dos precedentes (persuasivos) no direito processual brasileiro atual, de modo a fazer  uma releitura5 – rerratificação – das suas respectivas convenções condominiais, as quais foram muito bem lembradas Sílvio de Salvo Venosa como “lei básica do condomínio”, cujo objetivo é “regular os direitos e deveres dos condôminos e ocupantes do edifício ou conjunto de edifícios”6, de forma a ditar as regras de (boa) convivência e de (bom) funcionamento do condomínio, sendo encargo do síndico fazer valer o seu cumprimento (art. 1.348, IV, CC).

Inadmitindo a natureza de hospedagem dos contratos realizados através de aplicativos digitais (tais como o Airbnb), bem como sobre a impossibilidade de o condomínio proibir a locação (por temporada) dos imóveis de propriedade dos condôminos, os condomínios deverão alterar as suas convenções condominiais, nos termos do art. 1.351 do CC7, e buscar formas – procedimentos, para usarmos a terminologia jurídica – seguras e inteligentes de lidar com essa “nova” modalidade de contratação imobiliária, uma vez que a alta rotatividade de inquilinos de forma desorganizada e não fiscalizada poderá gerar insegurança e danos irreparáveis para os moradores, inclusive para o próprio locador-proprietário.

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1 – Airbnb movimenta 3 vezes mais a economia no Brasil que hotéis

2 – Airbnb vale mais do que qualquer outra rede de hotéis. Você sabe o por quê?

3 – “Considera – se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel”.

4 – “Consideram-se meios de hospedagem os empreendimentos ou estabelecimentos, independentemente de sua forma de constituição, destinados a prestar serviços de alojamento temporário, ofertados em unidades de freqüência individual e de uso exclusivo do hóspede, bem como outros serviços necessários aos usuários, denominados de serviços de hospedagem, mediante adoção de instrumento contratual, tácito ou expresso, e cobrança de diária. § 1o  Os empreendimentos ou estabelecimentos de hospedagem que explorem ou administrem, em condomínios residenciais, a prestação de serviços de hospedagem em unidades mobiliadas e equipadas, bem como outros serviços oferecidos a hóspedes, estão sujeitos ao cadastro de que trata esta Lei e ao seu regulamento”.

5 – Aos condôminos é assegurado o direito de retificar a convenção sempre que lhes aprouver, desde que respeitados os requisitos legais (art. 1.351, CC).  

6 – VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil. São Paulo: Atlas S.A, 2004, p. 324.

7 – “Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos. 

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*Allan Milagres é advogado, autor do livro “Audiência Pública e Processo Democrático” da Editora Lumen Juris. Mestre em Direito pela PUC Minas. Professor de Direito Processual Civil e Direito Imobiliário. 

*Flávio Pedron é doutor em Direito pela UFMG. Processor do Mestrado em Direito da UniFG (Bahia). Professor da PUC-Minas e do IBMEC. Sócio do Escritório Pedron Advogados.

*Bruno Meneses é professor de Direito em Minas Gerais e diretor-sócio do escritório Milagres Meneses Sociedade de Advogados.

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