Startups e direito imobiliário: Considerações sobre a operação da QuintoAndar

André Roberto de Souza Machado e Déborah de Oliveira Abreu

A maior disrupção promovida pela startup até o momento se dá na transformação do negócio de administração de imóveis em uma operação financeira sofisticada.

Vivemos uma década de crescimento exponencial do número de novas empresas, de base digital, que propõe uma reformulação, uma desrupção dos modelos de negócio até então existentes. Essas empresas têm atingido um enorme valor de mercado em pouquíssimo tempo de vida, dando origem há alguns “unicórnios”, expressão empregada para designar as startups que superaram a marca de US$1 bilhão.

Nesse cenário, o mercado imobiliário não ficou imune e também assistiu a recente chegada da Construtech QuintoAndar, que simplifica o processo de locação por meio de sua plataforma digital, desperta a curiosidade do mercado imobiliário, especialmente após o aporte milionário, rendendo a mesma o nível de startup “unicórnio” e, ainda, após as recentes parcerias firmadas entre a QuintoAndar e empresas já consolidadas no setor imobiliário, como Cyrela e HM, que revelam a tendência da startup em se tornar o principal marketplace do mercado de locações.

No presente artigo, pretende-se realizar uma breve análise da operação desenhada pela QuintoAndar, hoje desenvolvida no modelo de intermediação de contratos de locação de imóveis residenciais, mas que já demonstra vocação para se tornar um marketplace do setor imobiliário brasileiro.

Locação “sem garantias”: um diferencial de mercado para atrair locatários

Sem dúvida que um dos pontos de maior destaque da operação desenhada pela QuintoAndar é o fato de que a sua seleção de locatários (ou inquilinos) é baseada em critérios semelhantes aos de concessão de crédito por instituições financeiras, concedendo a locação de acordo com o score concedido ao pretendente à locação, pelo algoritmo desenvolvido pela startup.

Com esse diferencial, a empresa dispensa o locatário de fornecer garantias de pagamento das obrigações locatícias, derrubando o maior tabu desse mercado que sempre foi, justamente, a dificuldade do locatário de fornecer um fiador ou de arcar com os altos custos do seguro-fiança ou de outra garantia equivalente. No modelo de negócio da startup simplesmente não se exige garantia.

Com essa decisão, a QuintoAndar obtém proveito das vantagens legais no que se referem às regras rígidas da locação de imóveis urbanos, pois ela passa a poder cobrar do locatário o aluguel antecipado (art. 42, da lei 8.245/91), isto é, no início de cada período, e não ao final de cada mês como ocorre na maioria das locações. Além disso, ela também se vale do regime processual diferenciado em caso de despejo por falta de pagamento, dispondo do direito ao despejo liminar (art. 59, IX, da lei 8.245/91).

Vê-se que, o modelo de negócio se vale dos incentivos que o legislador introduziu no regime jurídico da locação, através da lei 12.112/09, o que representa uma grande vantagem competitiva sob o ponto de vista do locatário.

Aluguel garantido ao locador e sem garantia pelo Locatário: é possível ser rentável?

Pelo modelo de negócio proposto pela Construtech, a locação pactuada por meio da plataforma virtual exclui as garantias locatícias tradicionalmente de responsabilidade do inquilino, sendo necessário para tanto uma análise de crédito minuciosa do locatário, a fim de assegurar sua possibilidade financeira em honrar com a obrigação contratualmente assumida.

Se por um lado a Construtech intermedia a locação de imóveis aparentemente excluindo as garantias locatícias típicas elencadas no art. 37 da lei do Inquilinato, por outro, a empresa oferece ao locador a segurança de receber o aluguel mensal sempre na mesma data, independentemente de mora ou inadimplemento por parte do locatário.

Por esse motivo, considerando a isenção do inquilino em fornecer qualquer tipo de contraprestação pela garantia, e ainda, a natureza da proteção oferecida ao locador, a indagação mais frequentemente formulada pelo mercado imobiliário sido em torno da rentabilidade da Construtech diante desse modelo inovador.

De maneira semelhante às imobiliárias convencionais, a QuintoAndar retém do locador um percentual mensal pela administração do imóvel, que flutua de 6,9% a 8,0% do valor do aluguel, a depender da modalidade de anúncio escolhida, retendo ainda, a título de comissão, o primeiro aluguel na integralidade, aparentando tais valores, por obviedade, insuficientes para cobrir todas as garantias prometidas.

Interessante observar que por trás dessa disruptiva operação exercida pela QuintoAndar, encontra-se uma garantia locatícia tradicional, qual seja, o seguro-fiança. Só que de forma diversa da tradicional, a Construtech é a única responsável pelo pagamento de todas as taxas cobradas pela seguradora e o proprietário, ora locador, figura como segurado ao longo de todo contrato de locação.

Vale destacar que, até de fevereiro de 2018, a apólice do seguro fiança era emitida pela seguradora Cardif, do banco BNP Paribas, tendo sido, em seguida, substituída pela seguradora canadense Fairfax.

Nota-se que a grande inovação da QuintoAndar foi estabelecer uma parceria com a seguradora, sendo o seguro pago pela tabela de atacado, esclarecendo-se ainda que não parece haver dúvidas da rentabilidade da operação para a seguradora parceira, posto que a QuintoAndar incumbe-se de proceder com uma rigorosa análise de crédito e, conforme amplamente divulgado, apenas 5% dos contratos de locação celebrados sob essa égide tiveram o seguro-fiança acionado.

Verifica-se que a QuintoAndar confere uma nova aparência a uma garantia locatícia típica. Trata-se de uma terceirização do seguro-fiança, na qual se exime o locatário do fornecimento de qualquer garantia e, em contrapartida, a Construtech encarrega-se de proteger o proprietário locador, contratando o seguro fiança com uma seguradora parceira da operação.

Outro aspecto interessante na operação exercida pela QuintoAndar, como dito acima, é que, ao ser a própria a responsável pela contratação do seguro-fiança, o contrato de locação é celebrado sem qualquer garantia locatícia oferecida por parte do locatário, sendo permitida a cobrança antecipada dos aluguéis a vencer, e ainda, a possibilidade de se obter em juízo a liminar de despejo em caso de inadimplemento do Inquilino, nos termos dos artigos 42 e 59, § 1°, IX da lei do Inquilinato.

Vale ressaltar que, em que pese a QuintoAndar receba do locatário o pagamento do aluguel até o dia 7 do mês vincendo, o repasse dos valores ao locador só se dá no dia 12 do mês seguinte, havendo sempre um saldo de aluguel disponível, que pode ser utilizado em caso de inadimplemento pontual do locatário, reduzindo a necessidade de acionar o seguro-fiança ou de obter empréstimo de curto prazo para a manutenção imediata do fluxo de caixa.

Pontua-se ainda, um leve encarecimento entre o valor do aluguel de imóveis com características semelhantes anunciados pela plataforma virtual e os anunciados pelas demais Imobiliárias, o que sugere que o referido sobrepreço possa estar relacionado aos custos maiores da operação com a seguradora. 

Deste modo, não restam dúvidas de que a maior disrupção promovida pela startup até o momento se dá na transformação do negócio de administração de imóveis em uma operação financeira sofisticada, conferindo rentabilidade à operação exercida pela QuintoAndar enquanto mantém garantias para as partes contratantes e a para si própria, protegidas no modelo de negócio proposto.

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*André Roberto de Souza Machado é advogado e sócio sênior de SMGA Advogados

*Déborah de Oliveira Abreu é colaboradora do escritório SMGA Advogados, nas áreas de Cível Estratégico, Contratual e Imobiliário.

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