É legal a venda de crédito condominial?

Quando a dívida do condômino é cedida para terceiro, mediante forma onerosa ou gratuita,ele deixa de ser devedor do condomínio? Fica quite? Pode votar?

Os efeitos causados diante da inadimplência dentro de uma sociedade condominial, gera consequências indesejáveis a aqueles que sempre cumprem com seus deveres corretamente. Desse modo, os condomínios vêm adotando a ideia da venda de seus créditos, com o objetivo de uma administração eficiente que atendas todas exigências.

Entendemos como crédito condominial, as despesas relativas à manutenção do condomínio, sendo as ordinárias e extraordinárias. São os gastos que têm que fazer para atender as exigências da gestão, tendo os condôminos que assumiram a obrigação, o dever de pagar, conforme art. 1.336, inciso I, Código Civil:

Art. 1.336. São deveres do condômino:

I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;

Assim, a uma relação obrigacional entre as partes, de um lado esta o condomínio, que é o sujeito ativo credor, de outro lado esta o condômino, que é sujeito passivo devedor.

Nesses tipos de situações, poderá o credor (condomínio), vender seu crédito que detém do devedor (condômino) que esta em débito com suas obrigações de contribuir para as despesas.

A venda de crédito condominial nada mais é do que, um negócio jurídico em que o condomínio que detém o crédito (taxas condominiais ou outras) de certo condômino, que esta em débito perante aquele, e vende para uma terceira pessoa fora da relação, tendo este assumido o papel de novo credor. Essa modalidade no mundo jurídico chamamos de cessão de crédito.

A cessão de crédito é previsto no Código Civil, no título da transmissão das obrigações, descreve o art. 286:

Art. 286. O credor pode ceder o seu crédito, se a isso não se opuser a natureza da obrigação, a lei, ou a convenção com o devedor; a cláusula proibitiva da cessão não poderá ser oposta ao cessionário de boa-fé, se não constar do instrumento da obrigação.

A cessão de crédito, portanto, é um contrato pelo qual o cedente (credor), possuidor de um crédito, e transfere a um terceiro (cessionário), total ou parcialmente, o objeto da relação.

Nesses tipos de situações, não depende do consentimento do devedor para a cessão de crédito. Entretanto, para se torna eficaz em relação ao devedor, é necessário que seja feita a notificação do mesmo, ficando ciente do novo credor da dívida, é o que dispõe o art. 290, Código Civil:

Art. 290. A cessão do crédito não tem eficácia em relação ao devedor, senão quando a este notificada; mas por notificado se tem o devedor que, em escrito público ou particular, se declarou ciente da cessão feita.

A notificação serve também para que o devedor não cumpra com obrigação de forma erroneamente, ou seja, pague indevidamente ao cedente, o qual deixou de ser titular do direito ao crédito. Recomenda-se se que tome todos os cuidados a serem feitos na hora da certificação, necessariamente ser da forma escrita por instrumento público ou particular, elabora pelos mesmos.

Portanto, o cessionário, com a transmissão pelo cedente dos direitos creditício, passa a exercer direitos próprios, sendo transferido todas as suas vantagens e riscos.


CONVENÇÃO CONDOMINIAL

A convenção é a lei interna do condomínio, dispondo sobre regras, deveres, áreas comuns e exclusivas, as quais os condôminos deveram observar, para uma harmonia na sociedade coletiva.

O artigo 286, o qual foi citado, traz o sentido de que, se a isso não se opuser a natureza da obrigação, a lei, ou a convenção com o devedor, poderá o credor ceder seu crédito.

Ou seja, a convenção condominial poderá dispõe sobre a venda dos créditos, a um terceiro fora da relação jurídico entre condomínio e condômino.

Tendo a convenção estipulado sobre a possibilidade de venda, nada pode fazer os condôminos, eis que são créditos do condomínio. Há a possibilidade de se contestar sobre os requisitos de formalidade ou ilegalidade de algum procedimento.

Caso ela seja omissa, e entendendo o síndico que a melhor opção para uma administração eficiente, controle de caixa e outros meios financeiros, recomendo-se que seja convocada uma assembleia e posto em pauta a discussão das inadimplências, com uma possível venda dos créditos que detém.

Assim, compete ao síndico, representar, ativa e passivamente, os atos necessários à defesa dos interesses comum, bem como cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia, art. 1.348, do Código Civil.


CONDÔMINO INADIMPLENTE

Vimos que condômino inadimplente é aquele que não cumpre com suas obrigações de contribuir para as despesas do condomínio.

Indiretamente, o passivo do condomínio irá aumentar em decorrente do tempo, e o síndico, como gestor financeiro, deverá adotar alguma medida, que, na maioria das vezes aumenta o valor da cota condominial para ajustar os problemas enfrentados.

A medida que se vem adotando é a venda do crédito condominial, para ao menos manter um equilíbrio financeiro. O condomínio vende o crédito a um terceiro, recebendo o valor pactuado no contrato, cujo dinheiro vai para o caixa.

Até aí ok, a dívida foi transferida para um terceiro. Entretanto, o devedor ainda continua inadimplente perante o condomínio? Poderá ele votar em assembleia?

Como a dívida foi cedida para o terceiro, mediante forma onerosa ou gratuita, o condômino não é mais devedor do condomínio, estando quite com seus deveres até então. Quem deverá se agir como credor agora é o terceiro, que poderá adotar medidas para cobrança.

Em relação ao direito de votar em assembleia, entendemos que poderá ter seu direito de voto, conforme estabelece o art. 1.335, inciso III, do Código Civil:

Art. 1.335. São direitos do condômino:

(…)

III – votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite. (Grifo nosso).

A expressão “estando quite” diz respeito à relação entre o condômino e o condomínio. Na hipótese da venda do crédito, este recebe pelo contrato pactuado, o que, a nosso ver, seriam as despesas em estavam em débito, agora não estando mais, bem como inclusive, pode tirar uma certidão negativa de débitos perante o condomínio.

Nesse sentido são os seguintes julgados:

O CÍVEL – COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS – CESSÃO DE CRÉDITO DOCUMENTADA – ILEGITIMIDADE ATIVA DO CONDOMÍNIO. Se o condomínio cedeu à empresa de cobrança o crédito decorrente das cotas condominiais, dessume-se que não tem legitimidade para postular a cobrança  das cotas em atraso.

(TJ-PR – AC: 2321931 PR Apelação Cível – 0232193-1, Relator: Edvino Bochnia, Data de Julgamento: 30/10/2003, Decima Câmara Cível (extinto TA), Data de Publicação: 14/11/2003 DJ:6498).

DE COBRANÇA. TAXAS DE CONDOMÍNIO EM ATRASO. AUSÊNCIA DE PROVA DA TÍTULARIDADE DO CRÉDITO DA PARTE AUTORA. CESSÃO DE CRÉDITO A EMPRESA ESPECIALIZADA. SUB-ROGAÇÃO EVIDENCIADA. ILEGITIMIDADE ATIVA DO CONDOMÍNIO VERIFICADA. DECISÃO CONFIRMADA. APELAÇÃO DESPROVIDA. “O condomínio ao não se manifestar sobre as alegações da parte ré sobre o contrato firmado entre ele e a empresa especializada para cobrança de taxas condominiais, deixa de atender norma prevista no art. 333 do CPC, I, restando prejudicado a prova que era de sua incumbência. Assim, sua titularidade no crédito fica afastada, verificado-se a sub-rogação da contratada, uma vez que, os documentos embasadores da demanda indicam que a cobrança vem sendo realizada por aquela empresa. Acarretando-lhe, via de consequência, ausência de legitimidade para figurar no polo ativa da demanda”.

(TJ-PR – AC: 1799491 PR Apelação Cível – 0179949-1, Relator: Maria José de Toledo Marcondes Teixeira, Data de Julgamento: 01/07/2002, Sexta Câmara Cível (extinto TA), Data de Publicação: 02/08/2002 DJ: 6177).

Há casos em que o condomínio apenas contrata uma empresa terceirizada para cobrança das cotas condominiais, o que não caracteriza a cessão de crédito, conforme é o julgado do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA PELO RITO SUMÁRIO – CONDOMÍNIO – TAXAS CONDOMINIAIS INADIMPLIDAS – LEGITIMIDADE ATIVA – CESSÃO DE CRÉDITO NÃO COMPROVADA – LEGITIMIDADE PASSIVA – OBRIGAÇÃO DA PROPRIETÁRIA COHAB – JUROS MORATÓRIOS – INCIDÊNCIA DESDE O VENCIMENTO DE CADA PARCELA INADIMPLIDA. SENTENÇA MANTIDA. 1. A contratação pelo condomínio de uma empresa prestadora de serviços para auxiliar na cobrança das cotas condominiais não caracteriza sub-rogação ou cessão de crédito, se não expressamente convencionado. 2. É a dicção do § 1º do art. 1.245 do Código Civil, ser do proprietário do imóvel a responsabilidade pelas despesas condominiais – enquanto não houver registro da transmissão da propriedade. 3. Incidem juros moratórios à razão de 1% ao mês, incidentes desde o vencimento de cada parcela inadimplida. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

(TJ-PR – AC: 7229356 PR 0722935-6, Relator: Rosana Amara Girardi Fachin, Data de Julgamento: 31/03/2011, 9ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ:609).

Portanto, muitos condomínios veem isso como forma de minimizar os problemas financeiros, combatendo a insuficiência de recursos para sua sobrevivência. O síndico, como responsável pela gestão, deve adotar medidas necessárias para segurança do fluxo do caixa, alertando sempre o inadimplente sobre as consequências que poderão advir.


Autor

Miguel Zaim

MIGUEL ZAIM – (Doutor em Ciências Jurídicas e Sociais, Palestrante, Especialista em Direito Imobiliário, Direito e Processo Penal, Direito e Processo Civil, Direito Constitucional, Direito Tributário, e Direito Ambiental, Presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB Mato Grosso).

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Informações sobre o texto

Como citar este texto (NBR 6023:2018 ABNT)

ZAIM, Miguel. É legal a venda de crédito condominial?Revista Jus Navigandi, ISSN 1518-4862, Teresina, ano 23n. 55401 set. 2018. Disponível em: https://jus.com.br/artigos/68321. Acesso em: 27 ago. 2019.

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