Direito de propriedade das áreas comuns

Jaques Bushatsky

Segundo o artigo 1228, do Código Civil, ao dispor sobre a propriedade, aquele que a exerce pode usar, gozar, dispor do bem, tudo em consonância com as finalidades sociais e econômicas e sem prejudicar indevidamente quem quer que seja.

Às vezes, por evidente engano; outras, por picuinha, ou ainda por ignorância, se repetem situações em que condômino é impedido de utilizar área ou equipamento comum do edifício constituído como condomínio edilício.

Volta e meia, vemos em alguns condomínios a interdição de determinadas áreas a alguns dos condôminos, seja pela simples proibição de utilização ou mesmo pela instalação de benfeitorias como, por exemplo, a colocação de grades, a reprogramação das paradas dos elevadores a implicar no não atendimento de determinados pavimentos (ocupado ou não); a repentina limitação do uso de quadras, piscinas e churrasqueiras, entre outras restrições jamais convencionadas ou definidas em assembleia. Outra situação recorrente é a proibição do uso de áreas comuns por inquilino sob o argumento de não ser proprietário da unidade.

A lei é clara. Segundo o artigo 1228, do Código Civil, ao dispor sobre a propriedade, aquele que a exerce pode usar, gozar, dispor do bem, tudo em consonância com as finalidades sociais e econômicas e sem prejudicar indevidamente quem quer que seja. Esses direitos, diga-se desde já, o proprietário confere parcialmente ao alugar ou emprestar a sua unidade.

Recorde-se, a cada unidade imobiliária (o apartamento ou a sala comercial, por exemplo) caberá, como parte inseparável, a fração ideal no solo e nas outras partes comuns, bem como a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, de esgoto, de gás e de eletricidade, as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público. Mais atualmente, com o advento da lei 13.465/17, também o arruamento contido pelo “condomínio de lotes” pertence em frações ideais aos condôminos.

Ora, a plena utilização pelo condômino da área comum e seus pertences decorre, muito claramente, da lei, bastando conferir o artigo 1335 – II, do Código Civil, previsão regularmente constante, aliás, nas Convenções de condomínio. Proibir o uso (exceto naquelas hipóteses de abuso, que a lei jamais prestigia) implica em onerar o condômino que adquiriu (é parte inseparável de sua unidade) e mantém a área comum, mas é impedido de utilizá-la e, além de violar a lei condominial. Essa vedação desrespeita o direito de propriedade: então, para que – ou como – ser dono sem poder usar o bem?

Mesmo nos casos – de modo geral – em que o condômino seja inadimplente quanto ao rateio de despesas, situação em que ele viola flagrantemente o dever previsto no inciso I do artigo 1336, do Código Civil. Se, mesmo assim, é garantido ao condômino inadimplente o uso da área comum, o que dizer das situações em que ele não infringiu qualquer regra?

É evidente que o uso dessas áreas por inadimplentes é extremamente irritante: o cidadão não paga as contribuições, mas se farta usando as áreas comuns. Mas essas situações devem ser enfrentadas com muita calma: já se consolidou na jurisprudência essa garantia de uso, lembrando-se de acórdão do Superior Tribunal de Justiça (RESp 1401815/ES), relatado pela ministra Nancy Andrigui, que tratou da proibição do uso de elevadores por inadimplente:

“… o inadimplemento de taxas condominiais não autoriza a suspensão, por determinação da assembleia geral de condôminos, quanto ao uso de serviços essenciais, em clara afronta ao direito de propriedade e sua função social e à dignidade da pessoa humana, em detrimento da utilização de meios expressamente previstos em lei para a cobrança da dívida condominial. Não sendo o elevador um mero conforto em se tratando de edifício de diversos pavimentos, com apenas um apartamento por andar, localizando-se o apartamento da recorrente no oitavo pavimento, o equipamento passa a ter status de essencial à própria utilização da propriedade exclusiva. O corte do serviço dos elevadores gerou dano moral, tanto do ponto de vista subjetivo, analisando as peculiaridades da situação concreta, em que a condição de inadimplente restou ostensivamente exposta, como haveria, também, tal dano in re ipsa, pela mera violação de um direito da per sonalidade.”

Como vimos, além de proibir o corte do serviço, o Judiciário ainda impôs ao condomínio uma indenização pelo dano moral sofrido pelo condômino. Para que não se passe ao largo do tema: o inadimplente, um dia, de um modo ou de outro, deverá findar pagando e, malgrado seja assegurado ao devedor o uso das áreas e equipamentos comuns, por certo ele arcará com a multa (embora seja de apenas 2%) pelo inadimplemento, podendo em algumas circunstâncias ser apenado como condômino antissocial – o que será muito caro – além de sofrer, é evidente, a execução judicial. Como se vê proibições assim afrontam várias facetas do Direito, mas se resumem ao ilegal impedimento do exercício do direito de propriedade pelo condômino. São, obviamente, ilegais.

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*Jaques Bushatsky é advogado, sócio da Advocacia Bushatsky.

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